Клеймёнова и партнёры
Современное решение юридических вопросов!

 

 

 

 

 

Берёмся за деладаже если есть хоть 1 шанс из 1000
В случае проигрыша 100% возврат денег!
Только мы даём такие гарантии!

___________
7 499 343-28-20 
Пн.-Пт. с 10:00 до 20:00, 
Сб. с 10:00 до 17:00, Вс.- выходной 

Заказать звонок 

 

    

 

Запишитесь сейчас и получите бесплатную консультацию
__________

Записаться на консультацию



Советы юриста по приватизации жилых помещений.

Советы юриста по приватизации жилых помещений.

 

К вопросу  истории  развития правового регулирования приватизации жилья в Российской Федерации.

Ключевые слова: история приватизации, Закон о приватизации, бесплатная приватизация жилья, бремя содержания собственного жилья,  ветхое и аварийное жилье, деприватизация жилья

 

Термин «приватизация» (от лат. privatus – частный) означает передачу государственной или муниципальной собственности за плату или безвозмездно в частную собственность физических и (или) юридических лиц,

В условиях экономического кризиса системы планового хозяйства СССР, связанного с падением экспортных цен на энергоресурсы в середине  80-х годов ухудшились и экономические условия функционирования системы советского жилищного финансирования, которая базировалась на централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а средства населения - лишь 14,6 процента (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно- строительных кооперативов).

Административно – распределительная модель удовлетворения жилищных потребностей граждан своей задачи в части удовлетворения потребности граждан в жилье не решило. Экономический кризис плановой (социалистической) системы хозяйствования породил, в свою очередь кризис политический, который привел к смене общественно- политического строя и замене плановой экономики на рыночную.  

Особый интерес представляет частично еще советская,  а затем и российская история развития приватизации жилых помещений, поскольку по своим масштабам она не имеет аналогов в мире.

По утверждению Э.С. Саваса1  сам термин «приватизация» впервые появился в юридическом словаре в 1983 году. Данный термин означал преобразование  (передачу)  общественной (государственной или муниципальной) собственности, а также собственности отдельных государственных предприятий  в частную собственность физических и юридических лиц. Точка зрения других авторов по поводу данного понятия по существу сводится к тому, что «приватизация» является осуществлением разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов присутствия  государства ( в том числе и муниципальных органов) во владении объектами гражданских прав для усиления роли частного сектора, в том числе и в предпринимательской деятельности.       

  

 
Первые предпосылки  правового регулирования приватизации жилья были заложены в апреле 1989 года с принятием Постановления Совета Министров РСФСР и ВЦСПС, которым утверждалось положение о продаже квартир  в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт 2. В соответствии с указанным положением устанавливалось, что в личную собственность граждан могут быть проданы занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах, подлежащих рекон­струкции или капитальному ремонту, все квартиры в которых пред­назначены для продажи.

По существу, с принятия указанного постановления в РСФСР начинается первый этап становления правового механизма разгосударствления жилищного фонда (пока только государственного). При этом, как мы видим, в этом постановлении реализуется идея платной приватизации, т.е передачи гражданам, полученных ими квартир, в частную собственность за плату. 

На союзном уровне  идея платной приватизации жилья закрепляется в Указе Президента СССР от 19.05.90 «О но­вых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации»3. В этом документе в частности указывалось, что «острота жилищной проблемы не уменьшается. Не сокращается очередь на улучшение жилищных условий, в которой состоит 14 млн. семей. Свыше 6 млн. семей проживает в коммунальных квартирах, общежитиях или арендует жилье у частных лиц. Почти 4,5 млн. семей располагают жилой площадью менее 5 кв. метров на человека. В 1989 году ситуация осложнилась невыполнением планов жилищного строительства. Люди начинают сомневаться в реальности обеспечения к 2000 году каждой семьи отдельной квартирой или домом». Констатировалось, что «прежними методами жилищную проблему решить невозможно. Необходим принципиально новый подход ко всему комплексу вопросов жилищной политики». Новый подход, по мнению Президента СССР заключался в том, что устанавливалось требование  «вести дело к формированию рынка жилья, чтобы каждый гражданин мог на узаконенной основе свободно, по своему выбору, в соответствии с потребностями семьи приобрести квартиру или дом, в том числе путем их выкупа, долгосрочного найма или аренды в домах государственного и общественного жилищного фонда». Таким образом, мы можем констатировать, что первоначально приватизация жилья предполагалась возмездной. При этом, в документе предписывалось довести  темпы строительства жилья к 1995 году до  230- 240 млн. кВ. м. в год. История показала, что  указанные в документе цели достигнуты не были.

 
 

Между тем, к началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основанный на частной собственности на жилье. Свободного рынка жилья не существовало, государственные банки перестали выдавать долгосрочные кредиты, за счет бюджетных средств,  жилищно- строительным и жилищным кооперативам на строительство нового жилья. Кредитов на покупку готового жилья (вторичный рынок)  вовсе не выдавалось.

Смена общественно – политического строя и признание права частной собственности на жилье потребовало формирования нового законодательства регулирующего жилищные отношения характерные для рыночной экономики.

Одним из первых нормативных правовых актов, направленных на формирование рынка жилья,  стал Закон РСФСР от 04.07. 1991 № 1541-1 « О приватизации жилищного фонда РСФСР»4 ( далее Закон о приватизации). В первоначальной редакции этого закона приватизация рассматривалась как бесплатная передача или продажа гражданам занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде. Однако, граждане, получившие свои квартиры от государства в пользование бесплатно категорически отказывались от какой либо платы за передачу им квартир в частную собственность. Таким образом, ни объектов, ни субъектов частной собственности на жилье, полученное из государственного или муниципального фонда не возникало. Кроме того, жилые помещения, находящиеся в ведомственном фонде предприятий и организаций под действие этого закона не подпадали.

Существенным толчком к развитию массовой приватизации гражданами своего жилья стал отказ законодателя  от взимания какой либо платы за передачу квартир в собственность граждан. Бесплатная приватизация проводилась на основании Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве»5, и затем Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. № 4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»6. Новая редакция Закона о приватизации (1992 г.) установила не только бесплатную передачу квартир в собственность граждан, но также распространила действие закона о приватизации на квартиры, находящиеся в ведомственном фонде. Целью Закона о приватизации являлось «создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда». При этом в законе декларировалось, что «вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть,


 

пользоваться и распоряжаться своим жильем» (преамбула Закона о приватизации).

Массовая безвозмездная приватизация жилых помещений позволила сформировать в России полноценный рынок жилья, а по числу собственников жилых помещений Россия опередила Великобританию и США.  В целом уже к  2004 году  80% жилищного фонда находилось в частной собственности граждан.

Федеральный закон о введение в действие Жилищного кодекса РФ7,  не только установил сроки окончания  бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (с 1 марта 2005 года – частичное ограничение, а с 1 января 2007 года – полный запрет), но и ввел запрет на бесплатную приватизацию жилых помещений полученных гражданами по договорам социального найма после 01 марта 2005 года ( ст. 12). Таким образом, законодатель начинает вводить ограничения на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов.

Однако,  Конституционный суд в своем Постановлении от 15.06.2006 № 6-П8 , признал запрет на приватизацию жилых помещений полученных гражданами по договорам социального найма после 01 марта 2005 года не соответствующим Конституции РФ. Такая позиция Конституционного суда позволила гражданам в полном объеме реализовать свое право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений по договорам социального найма.

Вместе с тем, в этом же Постановлении  Конституционный суд констатировал, что «создание частного жилищного фонда в Российской Федерации в немалой степени именно за счет бесплатной приватизации жилых помещений и, соответственно, существенное сокращение государственного и муниципального жилищных фондов являются, с одной стороны, свидетельством преобразования отношений собственности, формирования рынка недвижимости, а с другой стороны - предпосылкой прекращения использования бесплатной приватизации в качестве основного способа развития института частной собственности в жилищной сфере.»

В этой связи необходимо отметить, что желание законодателя ограничить срок бесплатной приватизации жилых помещений должно учитывать уровень реальных доходов российских граждан, который по прежнему не позволяет большей части населения России обеспечивать себя собственностью в жилищной сфере самостоятельно. Единственным способом приобретения жилья в частную собственность для большинства граждан

 
 

остается бесплатная приватизация занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Следствием такого положения стало неоднократное продление срока окончания бесплатной приватизации жилья. В настоящее время срок окончания бесплатной приватизации перенесен на 01 марта 2015  года.

В связи с очередным продлением срока окончания бесплатной приватизации необходимо отметить, что  с 1992 года  и до 01 марта 2015 года  (т.е на протяжении более 23 лет)  гражданам  была предоставлена возможность воспользоваться правом на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений. Таким образом, граждане неоднократно имели возможность адаптироваться к вносимым изменениям в законодательство и реализовать свое право на бесплатную приватизацию своего жилья.  Дальнейшее продление сроков бесплатной приватизации не имеет ни правовых, ни экономических обоснований. Пополнение частного жилого фонда, за счет бесплатной передачи жилых помещений из государственного или муниципального жилищных фондов экономического смысла не имеет, а напротив порождает среди граждан иждивенческие настроения.

Вместе с тем, необходимо отметить, что частная собственность на жилое помещение для граждан является не только благом, но и бременем. Собственник жилого помещения должен нести  расходы, связанные с таким содержанием. Любое повышение, например, налогов на имущество физических лиц может привести многие семьи к невозможности содержать свою собственность. Кроме того, большие вопросы возникают при управлении многоквартирными домами, в которых имеются собственники квартир и, за которыми законодательно закреплена общая долевая собственность на общее имущество такого дома.

Проблема содержания жилого помещения полученного в собственность в результате бесплатной приватизации тесно связана с наличием ветхого и аварийного жилья. Проблема усугубляется тем, что местные власти ( прежде всего органы местного самоуправления), в следствии недостаточного бюджетного финансирования, отказываются под разными предлогами от признания жилых помещений ветхими или аварийными. Такое положение приводит к тому, что такие дома не сносятся и не расселяются.

По данным приведенным в исследовании РИА - новости по состоянию на 26 февраля 2012 общая площадь аварийного и ветхого жилья в России за 20 лет увеличилась более чем в три раза - до 99,5 млн. кв. м. Такие цифры приводит Российский союз инженеров (РСИ), сравнивший данные по количеству негодного жилья за 1990 и 2010 годы. При этом прирост общего объема жилья за указанный период вырос всего на 31% - до 3,177 млрд.кв.м.9
 

Приведенные данные показывают, что динамика роста количества жилых помещений  не пригодных  к проживанию значительно опережает динамику роста предложения качественного жилья.  По заявлению Главы Фонда содействия и реформирования жилищно-коммунального хозяйства Константина Цицина  программами по переселению из ветхого и аварийного жилья к 2015г. воспользуются порядка 1,1 млн. человек.10 К.Цицин также добавил, что фонду удалось сдержать рост «выбытия зданий из эксплуатации», однако не разъяснил за счет чего такое «выбытие» удалось сдержать. В целом по стране на сегодняшний день в капитальном ремонте нуждается около 1,5 млн. многоквартирных домов.

 Наличие ветхого и аварийного жилья естественно сдерживает   желание граждан приватизировать такое жилье, поскольку расходы на ремонт и поддержание жилого помещения в состоянии пригодном для проживания многократно превышают их финансовые возможности.

Большую озабоченность как у граждан уже приватизировавших свое жилье, так и у граждан, которые только намереваются его приватизировать вызывают планы Правительства РФ увеличить налог на имущество физических лиц. В настоящее время, ставка налога варьируется  от 0,1% до 2%, в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости жилого помещения11. В соответствии с новыми налоговыми планами  с 1 марта 2014 года налог на недвижимое имущество физических лиц будет рассчитываться по ставкам исходя из рыночной стоимости жилого помещения, которая в среднем примерно в 10 раз превышает инвентаризационную стоимость. В настоящее время, владельцы 3-х комнатной квартиры  в Москве, сейчас уплачивают налог в размере приблизительно 1 800 рублей в год. Реализация новых налоговых планов Правительства РФ может привести, например, в Москве,  к увеличению суммы налогового платежа в 10 раз исходя из рыночной стоимости 1-го квадратного метра. Существенный рост расходов семейств на содержание своего жилья может привести к серьезному социальному кризису.

Увеличение бремени содержания собственного жилья может привести к массовой деприватизации, т.е процессу обратному приватизации, когда граждане будут вынуждены передавать ранее полученные в собственность жилые помещения обратно в собственность муниципальных образований или государства.

 
 
 

на реприватизацию существенно ограничил. Во-первых, граждане могли реализовать свое право на реприватизацию только  до 01 января 2007 года. Во-вторых, граждане могли реализовать право на реприватизацию только тех жилых помещений, которые они приватизировали до 01 марта 2005 года. В третьих такое право имели только малоимущие граждане.

В 2010 редакция ст. 20 Закона о введении ЖК РФ подверглась корректировке. Право на реприватизацию получили граждане приватизировавшие жилое помещение, которое является для них единственным постоянным местом проживания. Однако такое право они могли реализовать только до 01 марта 2013 года. Критерий «малоимущие» в данной редакции был исключен, однако, установление предельного срока для реализации права на реприватизацию вызвало справедливую критику отечественных специалистов в области жилищного права.

Такое положение привело  к принятию в 2012 году  новой редакции ст. 20 Вводного закона (Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) в соответствии с которой право на реприватизацию имеют любые граждане, приватизировавшие жилое помещение, которое является для них единственным местом постоянного проживания, без установления каких либо предельных сроков реализации указанного права. В результате реприватизации жилое помещение поступает в государственный или муниципальный жилой фонд, а с бывшим собственником и членами его семьи, проживающими в таких жилых помещениях заключается договор социального найма.

По смыслу указанной нормы, нет запрета на повторную приватизацию жилого помещения переданного в государственный или муниципальный жилищные фонды в результате реприватизации. Однако, такая приватизация не будет для граждан бесплатной, поскольку свое право на бесплатную приватизацию они уже реализовали. В правовой литературе высказано обоснованное мнение, что как право на бесплатную приватизацию, так и право на реприватизацию гражданин может осуществить только один раз12. При этом, на наш взгляд, в данном случае речь может идти только о бесплатной реприватизации жилого помещения.

Кроме того, по нашему мнению, реприватизация жилых помещений как механизм изъятия из свободного обращения жилых помещений, является вредным и деструктивным механизмом, противоречащим принципам рыночной экономики. Массовая реприватизация неизбежно приведет к снижению предложения на рынке жилых помещений, что в свою очередь будет стимулировать рост цен на жилье. По нашему мнению необходимо стимулировать собственников единственного жилого помещения путем льготного налогообложения и путем предоставления таким собственникам бюджетных субсидий для поддержания многоквартирных домов в надлежащем состоянии. Налогообложение владельцев двух и более квартир, зачастую купленных не с целью постоянного проживания, а с целью спекулятивной, должно быть ужесточено. Такая политика, на наш взгляд, будет направлена на оживление рынка недвижимости, появления на нем большего предложения квартир и, следовательно, снижения цен на жилье. 
 
 
 Директор юридического департамента ООО "PJS",
Алексеев А.А.