Клеймёнова и партнёры
Современное решение юридических вопросов!

 

 

 

 

 

Берёмся за деладаже если есть хоть 1 шанс из 1000
В случае проигрыша 100% возврат денег!
Только мы даём такие гарантии!

8499 343-28-20

Заказать звонок  

 

  

 

 

 

 

Запишитесь сейчас и получите бесплатную консультацию
__________

Записаться на консультацию



Процедура выкупа арендуемого государственного или муниципального помещения по преимущественному праву.

22 июля 2008 г. был принят Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Далее - ФЗ №159), позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. В настоящий момент действие закона вновь продлено  до июля 2018 года.

Условия

Рассмотрим особенности  «преимущественного права выкупа» и способы его реализовать, на примере Санкт-Петербурга (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).

В недавнем прошлом, а именно до 01 января 2009г. организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.

Основной спецификой является то, что имущество у города можно купить только на публичных торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.

В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

·        юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;

·        по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;

·        отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

В случае наличия всех вышеперечисленных условий, можно начинать процедуру выкупа помещения.

Подача заявления

Первостепенно необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. В частности, данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости» (Далее - Распоряжение № 233-р).  

Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р:

·        оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;

·        копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);

·        решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);

·        выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;

·        копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);

·        справка об отсутствии задолженности по договору аренды;

·        документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;

·        объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.

В случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность.

С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

·        В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

·        В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

·        В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.

По окончанию проверки Комитет имущественных отношений выносил Распоряжение  либо об одобрении заявления, либо об отказе.

В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.

В случае одобрения заявления, необходимо обратиться в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя имеется 30 дней на заключение договора купли-продажи.

После подписания договора заявитель полноправно становится собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение.

Оплата

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку, посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, но не менее трех лет.

Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Однако стоимость этого имущества можно оплатить досрочно.

Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013).

При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.

Налогообложение

В случае, когда право собственности на помещение перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

Утрата преимущественного права

Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

·        отказ от заключения договора;

·        истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;

·        расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

 Отдельно отметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным. Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий.

 Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Однако, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно.